Каширское ш., 5 км от МКАД
Видное г., Ленинский гор. округ
Дом 45 м², участок 4,1 сот., щитовой, 1960 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Земля ≈726 тыс. ₽/сот. × 4,1 сот. = 2,98 млн → дом ≈525 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 70 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,82 млн / целевая ≈4,34 млн / пессимист. ≈3,86 млн → от пессимистичной прибыль −16 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Заводская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 5 км, на машине ≈10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21286
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 185 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 725 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 975 000 ₽ (4,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Малое Видное д. | 9,5 сот. | 6 500 000 | 684 211 | снят (цена объявления) 08.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 6 500 000 | 866 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,1 сот. | 3 400 000 | 478 873 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Малое Видное д. | 13 сот. | 14 999 999 | 1 153 846 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Видное д. | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Видное д. | 10 сот. | 8 500 000 | 850 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Подлипки ТЛПХ | 14,6 сот. | 17 000 000 | 1 164 384 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малое Видное д. | 8 сот. | 8 800 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 88 133 / 255 319 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 583 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 342 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 859 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -16 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Боброво пгт | 47 м² | 5 сот. | 12 000 000 | 255 319 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Крот СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Металлург-3 СНТ | 57,3 м² | 4 сот. | 5 050 000 | 88 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Старый дом на участке неправильной формы. Сейчас участок 8,1 сотка, после межевания делим пополам. Электричество есть, газ по границе. 50:21:0040112:237 Есть разные варианты деления участка от 4 до 8 соток.