Каширское ш., 81 км от МКАД
Каменищи д., Ступино гор. округ
Дом 100,4 м², участок 23 сот., 2000 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.09.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 2,95 млн → дом ≈53 тыс. ₽, 528 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,81 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,79 млн / целевая ≈6,11 млн / пессимист. ≈5,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Заводская ≈14,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21285
Рейтинг 48/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 21 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 947 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 53 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 528 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Барыбино д. | 25 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лапино д. | 11 сот. | 6 400 000 | 581 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лапино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лапино д. | 11 сот. | 3 999 995 | 363 636 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лапино д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лапино д. | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лапино д. | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лапино д. | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лапино д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лапино д. | 11 сот. | 1 180 000 | 107 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 808 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 811 / 65 000 / 99 900 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 789 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 431 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 073 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Починки с. | 100 м² | 14 сот. | 9 990 000 | 99 900 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кубасово д. | 100,5 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 37 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ситне-Щелканово с. | 100 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Соймоново д. | 96 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 41 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Мышенское с. | 100 м² | 16 сот. | 6 200 000 | 62 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Бекетово д. | 100 м² | 12 сот. | 11 800 000 | 118 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Прудно д. | 96 м² | 19 сот. | 8 999 999 | 93 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Прудно д. | 96 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 72 917 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Прудно д. | 96 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 67 708 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вихорна с. | 95,8 м² | 12 сот. | 5 990 000 | 62 526 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 77 м2 в деревне Каменищи. Ровный участок 23 сотки + баня Описание: Продаю одноэтажный дом в тихой деревне Коменищи. Идеальный вариант для круглогодичного проживания или загородного отдыха. Общая площадь 100 квадратных метров. В доме несколько изолированных комнат, удобная планировка. Удобства: Санузел оборудован внутри дома. На участке установлен септик (автономная канализация). На территории: капитальная баня и уютная беседка для летних посиделок. Участок: Ровный участок площадью 23 сотки. Сразу готов к использованию (не "бурелом", ровная поверхность). Соседи только двое (справа и слева), что гарантирует спокойствие и отсутствие лишних глаз. Локация: д. Коменищи. Отличная транспортная доступность. Звоните, покажу дом в любое удобное время!