Каширское ш., 51 км от МКАД
Нива СНТ, Ступино гор. округ
Дом 58,7 м², участок 6,5 сот., 1998 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 826 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 37 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −316 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Усады-Окружные ≈1,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21284
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 826 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нива СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каширское шоссе 75-й км | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 590 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лотос СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лотос СНТ | 14,3 сот. | 2 150 000 | 150 350 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лотос СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Здоровье-Немцово СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Октябрьский пос. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каширское шоссе 74-й км | 40 сот. | 6 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 174 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 508 / 67 440 / 107 348 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -316 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Огонек СНТ да: «туалет в доме» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 40 833 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Проскурниково д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Реставратор СНТ да: «санузел» + «отделки» | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Большое Татариново КП да: «с/у» + «отделка» | 64 м² | 6 сот. | 3 299 000 | 51 547 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Татариново с. да: «канализацию уже в доме» + «отделка» | 64 м² | 6,7 сот. | 6 300 000 | 98 438 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный дом для уединения. Природа, спокойствие и добрые соседи (СНТ). Подойдет для проживания семьей.