Каширское ш., 85 км от МКАД
Суково с., Ступино гор. округ
Дом 31,4 м², участок 17 сот., бревно, 1956 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.03.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 734 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 38 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈528 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −786 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21280
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 734 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 466 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Суково с. | 8 сот. | 710 000 | 88 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Суково с. | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Суково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Нивки д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кременье с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Кременье с. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 111 923 / 168 651 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 077 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -786 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Суково с. | 25,2 м² | 21,2 сот. | 4 250 000 | 168 651 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Хитровка д. | 33,1 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 211 480 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Знаменское д. | 26 м² | 14,8 сот. | 2 700 000 | 103 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из бревна, построенный в 1956г. Участок площадью 1700 м2 расположен на расстоянии нескольких километров от города, с удобным подъездом по асфальтированной дороге. В непосредственной близости находится остановка общественного транспорта. Водоснабжение централизованное, газ проходит по границе участка. Земельный участок относится к категории Лпх. Огорожен с трёх сторон.