Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Сталь-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 105 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 15 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −442 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Игнатьево ≈6,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2128
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 132 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 071 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Меткомелино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 37 500 / 65 833 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 754 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 566 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 003 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Наука СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новое Жирово-2 дп | 100 м² | 6,7 сот. | 6 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тишина СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Улыбка СНТ | 120 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 65 833 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ ВКЛЮЧЕНО В ПРОГРАММУ СОЦИАЛЬНОЙ ГАЗИФИКАЦИИ, ЧТО ПОЗВОЛЯЕТ ПОДВЕСТИ ГАЗ ДО УЧАСТКА! ЦЕНА СНИЖЕНА! Продается дача в замечательном тихом и уютном месте, которое окружено лесами. Участок правильной формы находится рядом с р. Дорка ( небольшая речка). Благодаря удачному расположению участка можно обустроить дополнительную зону отдыха рядом с рекой. Дача исполнена из щитового материала, фундамент ленточный, разводка воды выполнена по всему участку. Очень светлая веранда стоящая на столбах. На первом этаже расположены 3 спальни. Второй этаж не оборудован, при желании можно создать еще 2 спальни или одну большую комнату. Дом отапливается печкой, полностью функционирует и исправна. отвечу на все интересующие вопросы, ЗВОНИТЕ!