Каширское ш., 81 км от МКАД
Туменское д., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 14 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 22.03.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 525 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кудрявцево ≈5,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21279
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 775 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Туменское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Туменское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Туменское д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шереметьево д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Эврика СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Липитино д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Липитино д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Липитино д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 45 000 / 83 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 563 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 20 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Запрудный пос. | 33 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ново-Найденское СНТ | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Стребково д. | 36,7 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 32 698 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Холмы д. | 32,8 м² | 10 сот. | 650 000 | 19 817 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дубенки д. | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.03.2025 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом 14 соток. Московская область, Коломенский район, д. Туменское, д 43. 50:34:0050603:0008, -координаты дома. Дом 5х6.