Каширское ш., 92 км от МКАД
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дом 81 м², участок 12 сот., панель.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 601 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 78 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,36 млн / целевая ≈5,72 млн / пессимист. ≈5,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 38 км ≈8,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21269
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 399 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 272 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Руново пос. | 7,1 сот. | 800 000 | 112 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Руново пос. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 2 000 000 | 103 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Руново пос. | 11 сот. | 490 000 | 44 545 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 17,9 сот. | 1 300 000 | 72 626 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 107 / 89 425 / 93 313 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 041 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 723 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 087 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 767 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | 78,9 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 38 023 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | Горы с. | 85,4 м² | 15 сот. | 6 699 999 | 78 454 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Кокино д. | 84,5 м² | 16 сот. | 6 600 000 | 78 107 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | 63,9 м² | 6 сот. | 12 999 999 | 203 443 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | Никулино д. | 95 м² | 16 сот. | 3 800 000 | 40 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Никулино д. | 66,3 м² | 11 сот. | 6 000 000 | 90 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Никулино д. | 64,3 м² | 11,3 сот. | 5 750 000 | 89 425 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Никулино д. | 64,3 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 313 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с земельным участком (Ижс). Участок прямоугольной формы, имеет хорошую подъездную дорогу (круглый год).