Каширское ш., 90 км от МКАД
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 26.04.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 421 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны.
До ст. Кашира-Силовая ≈7,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21268
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 138 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 421 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 689 999 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Руново пос. | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 1 250 000 | 64 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 1 130 000 | 141 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 193 / 49 722 / 83 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Малое Кропотово СНТ | 28 м² | 9 сот. | 1 780 000 | 63 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Южное СНТ | 31,1 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 40 193 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Речицы-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 24 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Электрик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Жемчуг СНТ | 33,5 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Редькино с. | 25 м² | 4 сот. | 750 000 | 30 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в подмосковье, в 10 ти мин. От р. Ока, с адресом(не Снт), домик. 30м2, мебелировна: холодильник Атлант, микроволновка, телевизор, газовая плитка гефест, газ привозной(балон), выведен с улицы в спец. Шкаф, свет проведён в дачу. Отделка дачи сайдингом, участок 6 соток с плодовыми деревьями и ягодными кустарниками. Через 3 участка местный храм, соседи в основном местные и Москва. Растут 4 высокие туи, и стелющиеся хвойные кустарники. Вода по периметру участка, туалет на улице. Фото подтянем.