Каширское ш., 99 км от МКАД
Металлург-11 СТСН, Ступино гор. округ
Дом 57,2 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 795 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −436 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Жилёво ≈5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21265
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 17 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 795 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 318 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Гремячий СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каширское шоссе 97-й км | 50 сот. | 11 900 000 | 238 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Псарево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гремячий-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ситне-Щелканово с. | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 6,8 сот. | 460 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 144 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 690 / 49 107 / 74 074 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 759 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -436 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Алеево д. | 57,2 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 45 455 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лесная Поляна СНТ | 56 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 49 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Металлург-11 СТСН | 66,2 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 45 317 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Москворецкий Садовод СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Квант СНТ | 56,8 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 31 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Солнышко СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 4,9 сот. | 3 970 000 | 66 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженная дача для большой семьи, 4 комнаты, СНТ с прудом, 20 мин от Ступино. Текст: Продам просторный дачный дом, идеально подходящий для большой семьи или летнего отдыха с детьми. Локация и доступность: СНТ в живописном месте, 20 минут на общественном транспорте от г. Ступино. Удобный подъезд с федеральной трассы М-4 Дон (со стороны Москвы) лёгкий заезд даже в непогоду. Въезд на участок для машины есть, дороги внутри СНТ отсыпаны, забор по периметру. Дом и участок: Дом площадью под 4 отдельные комнаты хватит места для всех. На участке настоящий сад: много плодовых деревьев и ягодных кустов (урожай уже в первый сезон!). Отдельный хозяйственный блок для инструмента и заготовок Инфраструктура СНТ: Территория ухоженная, есть общий пруд можно купаться или рыбачить. Соседи дружные, тишина и чистый воздух.