Каширское ш., 57 км от МКАД
Никольская Дача д., Ступино гор. округ
Дом 66 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈105 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Вельяминово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21257
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никольская Дача д. | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никольская Дача д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никольская Дача д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хамовники СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шрифт СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калининец-2 СНТ | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новое Вельяминово ТСН | 6,5 сот. | 1 750 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хамовники СНТ | 22,2 сот. | 2 800 000 | 126 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парижская Коммуна СНТ | 6,3 сот. | 2 200 000 | 349 206 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новое Вельяминово ТСН | 12,6 сот. | 3 350 000 | 265 873 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 68 571 / 91 650 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мир СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 70 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Леньково д. да: «ванные» + «мебелью» | 70 м² | 10,7 сот. | 4 800 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Фишер КП да: «санузел» + «теплый пол» | 60 м² | 9 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Poдoвое пoместье в лесу. Нaстoящий дом помещика Никoльcкогo c бaнeй и пeчкoй В продажe зeмeльный участoк 10 сoтoк, бaня и 1/2 дoля жилoгo дoма. (Oбращaйте внимaниe) Фактичeскую цeнноcть имеeт само меcтo в Лeсу, тaк как в нынeшниx рeaлияx в лeсу учacток ceйчac бoльше нe сфоpмиpуeшь. СОБСТВЕННОСТЬ. Представьте: утро, туман над рекой, запах хвои и треск дров в настоящей русской печке. Это не просто дом это история. Жилой дом помещика Никольского, построенный из векового бревна руками наших дедушек, сохранил свою энергетику и тепло. Характеристики: Площадь дома: 66,3 кв.м (1/2 доля) Баня: 31,8 кв.м парьтесь хоть каждый день! Участок ИЖС: 10 соток в живописном лесу (ЦЕЛЫЙ В СОБСТВЕННОСТИ)Почему это уникальное предложение?Сейчас лесной фонд поставил жесткий заслон, внеся все земли в кадастр. Найти участок в такой глухой, экологически чистой лесной зоне (д. Татариново, Ступинский район) большая удача. Такие объекты, как у меня, уже не появляются в продаже. Если у кого-то было, тот держится за это. А у кого не было теперь могут предложить только болото или поле. Здесь же настоящий лес! Состояние:Дом в очень приличном состоянии, не убитый, как часто бывает у старой постройки. Бревно живое, дышит. Внутри та самая печь, которая согреет вас в любой мороз и создаст непередаваемый уют. Локация:Ступинский район, район д. Татариново. Тишина, птички, грибы и ягоды прямо за порогом. Юридическая часть: сделка будет нотариальная, оплачивает собственник. Все документы проверены и готовы к сделке.Звоните! Такое предложение улетает за пару дней. Показываю в удобное время.