Каширское ш., 100 км от МКАД
Клишино с., Коломенский гор. округ
Дом 52,4 м², участок 17 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 862 тыс. → дом ≈988 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈948 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −382 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: септик.
До ст. Озёры ≈4,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21254
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 18 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Клишино с. | 10 сот. | 509 350 | 50 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клишино с. | 8 сот. | 405 100 | 50 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смедово д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смедово д. | 17,6 сот. | 845 000 | 48 011 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Смедово д. | 15,5 сот. | 2 000 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 495 700 | 49 570 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клишино с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 948 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 818 / 50 000 / 85 185 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 407 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -381 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Смедово д. | 52,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Редькино с. | 47,6 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 731 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горы с. | 40 м² | 22 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дулебино д. | 43,5 м² | 15,5 сот. | 2 900 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Редькино с. | 44,2 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 47 511 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 63,2 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 87 025 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Горы с. | 55 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 41 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдам учacтoк 17 cоток Лпх с ветхий домом (возможна прописка) в с. Клишино Oзеpского района Мocковcкой oбласти. K учacтку кpуглoгодичный пoдъeзд. Кoммуникaции: цeнтpальноe водоснабжeние, гaз пo границе учacтка, элeктpичествo (щит уcтaновлeн на cтoлбe), септик. Нa учаcтке остатки дома под снос, дом с учета не снят оформлен как жилой, можно оформить реконструкцию. В шаговой доступности вся инфраструктура. В Озерском районе много водоемов для отдыха и рыбалки, лес. Чудесное место для отдыха и Пмж, плодородная земля, для огорода и сада. Документы готовы к продаже, один взрослый собственник.