Каширское ш., 89 км от МКАД
Хворостянка д., Кашира гор. округ
Дача 30 м², участок 12 сот., брус.
Цена 930 тыс. ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 472 тыс. → дом ≈458 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈790 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −56 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈4,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21253
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хворостянка д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Хворостянка д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хворостянка д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хворостянка д. | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Баскачи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 10 сот. | 489 960 | 48 996 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 14 сот. | 990 000 | 70 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 193 / 48 701 / 83 333 |
| цена объекта | 930 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 790 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 584 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -56 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малое Кропотово СНТ | 28 м² | 9 сот. | 1 780 000 | 63 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 24 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Электрик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Южное СНТ | 31,1 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 40 193 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Энергетик-2 СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Садовод СНТ | 30,8 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 48 701 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 180 000 (−120 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 995 000 (−185 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 930 000 (−65 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 930 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 12 соток и расположенный на нем садовый домик в деревне Хворостянка городской округ Кашира Московской области в 5 км от города Кашира, до Москвы по трассе Дон М4 105 км. Участок огорожен, есть металлический гараж, электричество подведено. Деревня расположена на берегу реки Ока можно купаться и ловить рыбу. В собственности более 8 лет, круглогодичный подъезд, один взрослый собственник, свободная продажа. Кадастровый номер участка 50:37:0050402:269.