Каширское ш., 93 км от МКАД
Горы с., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 04.07.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 854 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: канализация — центральная; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Холмы ≈3,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21251
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 854 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 646 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горы с. | 5 сот. | 440 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горы с. | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Варищи д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каменка д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горы с. | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 145 / 49 180 / 90 909 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 691 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бабурино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Варищи д. | 71 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 26 761 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 63,2 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 87 025 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 60,5 м² | 7,6 сот. | 5 500 000 | 90 909 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Бояркино с. | 61 м² | 16 сот. | 2 950 000 | 48 361 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бояркино с. | 63,2 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 28 481 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сосновка с. | 51,9 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 79 961 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.07.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном месте продается земельный участок 11.08 кв. М ( КН50:36:0030209:256) с 2-х этажной баней 6x6 без отделки (КН 50:36:0030209:349), оформленной как жилой дом, площадью 60 кВ. М, с пропиской (М. О, р-н Озерский, с. Горы, ул. Кооперативная, д.36). На Место для строительства дома и гаража свободно. К участку подведен газ с заглушкой под будущее подключение, свет (15 кВ с электросчетчиком на столбе), центральная канализация, водопровод с индивидуальными колодцами. Участок ровный, без зарослей, прямоугольной формы (25x46,5). Огорожен с 3-х сторон металлическим профилем (высота 1,7). Четвертая сторона не огорожена в связи с будущим строительством дома ( беспроблемная доставка строительных материалов, установка крана и т. Д). Проезд к участку круглогодичный. Отличное местоположение участка: 200м от школы и дет. Сада, 100 м от фельдшерско акушерского пункта, до авт. Остановки и магазина -400 м., до церкви Сергия Радонежского -800 м, неподалеку от церкви "Пятерочка", сельский клуб, библиотека-200м. Участок находится на жилой улице( соседи проживают круглогодично). В непосредственной близости (150 м) от чистого смешанного леса. Село находится в экологически чистом р-не (заводов и фабрик нет). От села до г. Озеры -5 км; до г. Коломны-25 км, до г. Ступино-35 км, до г, Каширы-28 км; до Москвы-150 км. Участок с баней в собственности с марта 2019г (адрес присвоен в том же году). Разумный торг уместен!