Каширское ш., 90 км от МКАД
Большое Руново пос., Кашира гор. округ
Дом 60 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 982 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 62 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −727 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кашира-Силовая ≈7,7 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21242
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 138 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 689 999 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Руново пос. | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 1 250 000 | 64 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 1 130 000 | 141 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Руново пос. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 68 367 / 71 203 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 908 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -727 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.8 км | Смедово д. | 63,2 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 71 203 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Хитровка д. | 49 м² | 16 сот. | 3 350 000 | 68 367 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Найденское СНТ | 56 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом площадью 60 кв. М., на земельном участке 14 соток (Ижс), расположенный в поселке Большое Руново городской округ Кашира Московской области. Дом бревенчатый, оштукатурен и окрашен, окна деревянные, крыша металлический профлист. В доме 2 комнаты 24 и 19 кв. М., кухня и прихожая. Под всем домом большой и сухой подвал (2 метра высота), есть чердачное помещение. В доме электричество 220, холодная вода центральная, горячая вода водонагреватель, отопление печное, газ проходит по границе участка. Участок полностью огорожен. На участке также имеется летний домик, хоз блок, летний душ (водонагреватель на 30 литров), дровник и уличный туалет. Ухоженный участок с различными плодово-ягодными деревьями и кустами: яблони, слива, вишня, крыжовник, смородина, жимолость, малина и множество декоративных насаждений. В доме остается вся мебель и техника, а также весь садовый инвентарь. В шаговой доступности школа, магазин, фельдшерский пункт. Круглогодичный подъезд, тихое и спокойное место. Поселок расположен на берегу реки Ока, вокруг много грибных лесов. До города Кашира ходит автобус 11 рейсов в день. До Мкад по трассе М-4 Дон 120 км. Один взрослый собственник, свободная продажа, в собственности более 35 лет.