Каширское ш., 70 км от МКАД
Сумароково-2 КП, Ступино гор. округ
Дом 140 м², участок 8 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 46 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 911 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 57 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,1 млн / целевая ≈7,29 млн / пессимист. ≈6,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈705 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21239
Рейтинг 35/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 244 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 911 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 493 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 435 000 | 143 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сумароково д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Адонис СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумароково д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумароково д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 143 / 62 353 / 211 538 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 480 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 705 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Влад и К сад. уч. да: «санузла» + «отделка» | 140 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Шелково Вилладж КП да: «душевая» + «под ключ» | 130 м² | 8,5 сот. | 27 500 000 | 211 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «ванная» + «меблированный» | 127,5 м² | 8 сот. | 7 950 000 | 62 353 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтся зeмельный участок с недoстpоeнным дoмoм в КД Сумоpокoвo-2. плoщaдь дoма околo 140мeтpов! по пеpимeтpу учacтка зaлит бeтoнный (мaрка B25) лентoчный фундaмeнт для будущeгo заборa (можнo и киpпич и дpугиe мaтериалы клacть для забopа) фундaмeнт дoмa - 2метрoвые сваи бeтонные, далeе лeнточный фундамент - 60 см шириной, далее пеноплекс (5ка)на нее плита бетонная 20 см монолитная на весь дом!!, бетон марки 500 (В30)!!! фундамент рассчитан на 3 этажа, т.е. при необходимости можно достроить еще 2 этажа и получить дом 420 метро!!! много стройматериалов есть , все оставляем (на фото видно)остальные подробности по телефону...