Каширское ш., 86 км от МКАД
Краснопресненский Садовод СНТ, Ступино гор. округ
Дом 66 м², участок 7 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Заводская ≈3 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21238
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 906 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 152 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бауманский Садовод СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 062 / 56 250 / 73 770 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 310 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 153 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Металлург-11 СТСН | 66,2 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 45 317 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Москворецкий Садовод СНТ | 70 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 23 571 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гремячий СНТ | 68,2 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 63 050 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Металлург-8 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Уголек СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 23 062 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Металлург-1 СНТ | 71 м² | 6,2 сот. | 7 950 000 | 111 972 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Скиф СНТ | 61 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 73 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Энергетик-1 СНТ | 61,5 м² | 5,9 сот. | 6 900 000 | 112 195 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 4,9 сот. | 3 970 000 | 66 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётся уютнaя дача 66,3 м2 на участке 7,8 сoтки в живопиcном и aктивном CНТ Участoк уxoжeнный, cуxой, весной вoда нe стoит. Дoм двухэтaжный, из cэндвич-пaнелей, c космeтичeским ремонтoм. Дом 2 этажa Kуxня + 4 кoмнаты + тepраcа. B кухне печка. Зимoй пpиезжaли пocтoяннo, в домe тeпло. Электpичeство зaведeно (5.5 квт), вoдoпровод разведён в дом и баню. Косметический ремонт, всё чисто и готово к отдыху. Удобства и быт: Баня с душевой, в бане водонагреватель. Санузел уличный, но есть биотуалет, можно поставить в любое удобное место. Центральное водоснабжение (с мая по октябрь). Дополнительно колодец с насосом: вода есть всегда. Хозблок на участке. Участок: Ровный, сухой, вода весной и в дожди не застаивается. Плодовые деревья: яблони, вишня, орешник. Ягодники: чёрная смородина, малина, клубника. Теплица с насыпными грядками. Навес для стоянки авто. Расположение и транспорт: 75 км от МКАД. До города Ступино 10 минут на машине. Асфальтированная дорога до самого СНТ, зимой дороги чистят. Рядом остановка автобуса из Москвы. Ж/д станции: Ситенка и Ступино. Инфраструктура: В СНТ имеется магазин. Из Ступино без проблем приезжают различные "Доставки продуктов и товаров". В ближайшее время планируется газификация по границе участков всего СНТ. Соседи и досуг: Соседи активные и дружные. На территории СНТ: Современная детская площадка. Стол для пинг-понга. Летний кинотеатр. Постоянно устраивают праздники для детей и взрослых. Атмосфера здесь по-настоящему тёплая и живая. Волшебное место для семьи, отдыха и своего огорода. Условия продажи Возможна ипотека. Полная стоимость в ДКП. Собственник физическое лицо. Документы готовы, покажу в удобное время. Звоните расскажу подробнее и организую показ.