Каширское ш., 59 км от МКАД
Радуга-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 74 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 719 тыс. → дом ≈881 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 29 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈573 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21237
Рейтинг 51/100 · уверенность 74 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 719 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрегат СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Константиновское с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 14,6 сот. | 1 800 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный ДНП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михнево пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сидорово д. | 27 сот. | 22 500 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 032 / 52 326 / 82 988 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 087 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 573 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Вельяминово пос. да: «ванная» + «отделка» | 91 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Кишкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Татариново с. да: «санузел» + «отделка» | 87 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 63 218 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Союз-Вельяминово СНТ да: «душевая» + «мебель» | 93 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 29 032 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Реставратор СНТ да: «санузла» + «мебель» | 96,4 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 82 988 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Марьинское д. да: «санузла» + «отделка» | 98 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 60 204 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Вельяминово с. да: «ванная» + «отделка» | 99 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток с домом под ремонт или снос. Удобство: 30-40 мин от МКАД по М-4 (без пробок в любые дни). Рядом ж/д ст. Михнево (30 мин пешком/10 мин на маршрутке). Инфраструктура пешком (15 мин): Пятёрочка, аптека, кафе, фермерские продукты, пункты выдачи Ozon/WB, строймагазин. Пляж: оборудованный, 15 минут ходьбы. Бонусы СНТ: охрана, вывоз мусора, чистят зимой дороги. Летом техническая вода. Идеально: для тех, кто ищет землю под свой дом с отличной транспортной доступностью и жизнью "без машины" на даче.