Каширское ш., 63 км от МКАД
Долина СНТ, Ступино гор. округ
Дом 35 м², участок 10 сот., щитовой, 1997 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 738 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 50 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −729 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Михнево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21236
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 738 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 962 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Манометр СНТ | 8,1 сот. | 1 850 250 | 228 426 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михнево пгт | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михнево пгт | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михнево пгт | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 655 000 | 109 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 8,2 сот. | 778 050 | 94 884 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 81 142 / 114 286 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 691 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Гипрокислород СНТ | 35 м² | 10,8 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубрава СНТ | 38,1 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 65 617 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Елочка ВНИИТС СНТ | 30 м² | 5,9 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Речица-3 СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный щитовой домик на ровном участке + гостевой домик! на участке летние: - основной дом (2 комнаты и чердак) - гостевой домом (1 комната и веранда) - душ с горячей водой (новый боллер) - колодц (15 колец, мягкая питьевая чистая вода, не пересыхает даже в засуху). - ягоды и фрукты: смородина, груша, калина, яблоня с крупными и сочными яблоками. Один собственник более 10 лет. Дом приватизирован. Долгов нет. Все документы в порядке. Быстрый выход на сделку. 3 минуты - березовая роща, соловьи, земляника 5 минут- грибные леса и березовые рощи. По дороге в СНТ - чистый пруд с насыпным пляжем, родник. 4 минуты на машине до супермаркета Верный по новой асфальтированной дороге. 15 минут до жд станции Михнево на машине. Звоните, расскажу подробности.