Каширское ш., 88 км от МКАД
Большое Ильинское д., Кашира гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 20.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 352 тыс. → дом ≈3,15 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колменка ≈4,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21231
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Большое Ильинское д. | 24 сот. | 699 000 | 29 125 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ильинское д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Ильинское д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кишкино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шарок СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Домнинки д. | 29 сот. | 600 000 | 20 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Домнинки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Домнинки д. | 24 сот. | 1 499 999 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Фольга СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Коростылево д. | 14 сот. | 350 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 48 077 / 74 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 759 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 052 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Большое Ильинское д. | 76,2 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 35 433 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Ильинское д. | 60 м² | 12 сот. | 2 680 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Острога д. | 65 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 46 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Ильинское д. | 90 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Топканово д. | 81 м² | 16 сот. | 12 400 000 | 153 086 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Топканово д. | 81 м² | 16 сот. | 12 350 000 | 152 469 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Фольга СНТ | 90 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Маслово д. | 61,4 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 61 889 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Маслово д. | 61,4 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 58 632 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Виктория СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем отличную дачу, земельный участок с брусовы домом. Дом построен на ленточном фундаменте, имеет пристройку. На первом этаже дома кухня и три комнаты, на втором этаже две комнаты. На первом этаже подготовлен подиум для установки печи или котла. В доме установлены окна Пвх. Участок правильной формы, вокруг огорожен забором из Профлиста. На территории участка растут плодовые деревья и кустарники. В шаговой доступности грибные и ягодные места, водоём.