Каширское ш., 91 км от МКАД
Новоселки пос., Кашира гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 468 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −864 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тесна ≈2,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21228
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 468 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новоселки пос. | 8,8 сот. | 800 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новоселки пос. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки пос. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоселки пос. | 4 сот. | 550 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки пос. | 6 сот. | 521 100 | 86 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 897 / 42 093 / 70 500 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -864 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Колос СНТ | 55 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Импульс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Родничок СНТ | 58 м² | 5 сот. | 980 000 | 16 897 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пластик КП | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рассвет-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 820 000 | 70 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зендиково пос. | 66 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 650 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Электрик.