Каширское ш., 41 км от МКАД
Марьина Роща ДНП, Раменский гор. округ
Дача 25 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.05.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 567 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 105 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 57 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Барыбино ≈19,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21227
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 530 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 633 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 105 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | М-5 Урал 32-й км | 20,1 сот. | 1 500 000 | 74 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | М-5 Урал 32-й км | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | М-5 Урал 32-й км | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Марьина Роща ДНП | 21 сот. | 700 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Марьина Роща ДНП | 9,8 сот. | 600 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща ДНП | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 5,7 сот. | 750 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьина Роща ДНП | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арменево д. | 5,7 сот. | 400 000 | 70 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 60 000 / 66 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 855 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 762 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 484 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 636 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Горка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Починки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вишневый Сад СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Долина СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Амирово СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 59 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 30.08.2025 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Баня с беседкой. Участок в Раменском районе в часе езды от Москвы, правильной формы 11 соток. Продают родители половину своего участка, так как не могут следить за 22 сотками. На участке посажен газон, есть альпийская горка, растут плодовые деревья: яблони, сливы, вишня. Часть участка обработана под огород. Из строений расположена баня, за ней крытый дровник, часть для инструментов и туалет и крытая беседка с кухней на которой готовить и принимать гостей до поздней осени. Участок подойдёт как для дачи так и для Пмж есть место для строительства дома.