Каширское ш., 99 км от МКАД
Полевая Вершина СНТ, Кашира гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 67 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 188 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −45 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 126 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21216
Рейтинг 16/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 188 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 185 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кипелово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кипелово д. | 13,3 сот. | 750 000 | 56 391 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кипелово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Токарево СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кипелово д. | 8 сот. | 312 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Токарево СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Токарево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кипелово д. | 17,5 сот. | 700 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Токарево д. | 6 сот. | 300 760 | 50 127 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Токарево д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 53 476 / 77 143 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 162 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 004 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -45 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Ягодня д. | 68 м² | 8,9 сот. | 4 400 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Питеренка СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Аладьино д. | 70 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 77 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Топтыково СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 34 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 57 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Надежда СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 50 694 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Птицевод СНТ | 56,2 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 49 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Корыстово д. | 56,1 м² | 8,8 сот. | 2 999 999 | 53 476 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 93 333 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом. На участке летняя кухня, душ, туалет. Яблони смородина. Колодец.