Каширское ш., 86 км от МКАД
Белая дача СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 21 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 48 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 270 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈893 тыс. → от пессимистичной прибыль −802 тыс. ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кудрявцево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21213
Рейтинг 23/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Белая дача СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старица СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 233 900 | 38 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 219 000 | 36 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кудрявцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыжик СНТ | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родничок СНТ | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кудрявцево д. | 14 сот. | 699 000 | 49 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 44 000 / 60 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -802 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Мир-6 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 500 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный вариант для постройки дачного домика отровненый участок уже с забором, электричеством, хоз. Блоком, с/у и беседкой ставите домик какой нравится за зиму и в новый сезон входите с готовым объектом! Участок 7.6 соток в Снт "Белая Дача" с новой асфальтовой дорогой до ворот Снт, далее-асфальтовая крошка. Фактически участок 9 соток прямоугольный 30*30м, границы с соседями согласованы. Забор металлический с воротами и калиткой. На участке строение-летняя кухня размером 3*7м: комната-кухня 3*3м и терраса 3*4м, материал сушенный брус, окрашено в два слоя, крыша мягкая черепица, фундамент винтовые сваи. Около строения 3 елки создают кайфовую атмосферу, дополнительно посажены 6 туй и кусты дерена. Так же участке окрашенный хоз. Блок на сваях и летний туалет. Строения расположены по дальней стороне участка, имеется просторная зона для постройки дачного домика и паркинга. Сам участок ровнялся трактором с привозом земли и сажался газон. Электроэнергия 15 квт. Кадастровый номер 50:36:0020707:77. Просьба писать сообщения дозвонится не всегда возможно.