Каширское ш., 81 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дача 43,2 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈764 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: газ — центральный; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Белопесоцкий ≈2,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21210
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 718 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 4 сот. | 1 050 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Машиностроитель-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Металлург-4 СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,8 сот. | 2 390 000 | 351 471 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 6,4 сот. | 3 500 000 | 546 875 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 764 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 61 378 / 102 273 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 407 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 600 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Вальцово СНТ | 44 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Металлург-7 СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Металлург-17 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Металлург-10 СНТ | 50,4 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 65 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Солнечный СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 86 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Автомобилист СНТ | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Москворецкий Садовод СНТ | 42,9 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 62 937 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Приокский парк КП | 39,9 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 847 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Старое д. | 40 м² | 10 сот. | 900 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем любимую дачу. Причина загруженность на работе, хозяйских рук не хватает, но все сделано с душой. Главный дом строила известная фирма "Зодчий" это вам не каркасник за выходные. Качественный проект, продуманные инженерные решения, летний вариант. В 2023 году установили септик, душевую кабину, туалет- в доме. Бонусом идет второй дом 20 кв. М. Изначально планировали под гостевую комнату/мастерскую. Большой ровный участок с плодовыми деревьями и ягодами- яблони, смородина, жимолость, крыжовник. На участке колодец 12 колец. Снт находится в черте города, проезд по асфальтированной дороге, электрические ворота. Многие соседи живут круглогодично, прямой выход в лес, 2 пруда на территории. 10 минут езды до реки Оки и шикарного пляжа Белопесоцкого карьера. В настоящее время к Снт подводят центральный газопровод.