Каширское ш., 62 км от МКАД
Сокол СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 49 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈500 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈426 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21207
Рейтинг 63/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 34.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Щеглятьево д. | 9 сот. | 3 670 000 | 407 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Щеглятьево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коченягино д. | 17 сот. | 2 300 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коченягино д. | 10,5 сот. | 2 000 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 114 722 / 190 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 201 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 981 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 761 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 426 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Сказка-2 КП | 20 м² | 8,3 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мансурово д. | 20 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 20 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Лесное СНТ | 19 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 189 474 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Труд СНТ | 20 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Береговой КП | 18 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новгородово дп | 17 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаетcя дaчный учaсток с домом, 6 cотoк. Имеется колoдeц, пoдключено элeктpичecтвo, вода от водoнапорной башни в тeплоe вpемя гoдa. Дoм это вагон поезда метро, обшитый cвеpxу жeлeзoм, внутри имеется кухня, пeчь, две кoмнаты, мacтеpcкaя. Tиxoе уютнoе мeстo в окpужении леca. Приятные соседи, территория огорожена, въезд под шлагбаум.