Каширское ш., 86 км от МКАД
Шматово д., Ступино гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шматово ≈0,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21206
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шматово д. | 19,7 сот. | 3 000 000 | 152 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шматово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево пгт | 13,5 сот. | 4 100 000 | 303 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 741 / 50 000 / 63 636 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 384 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 283 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Жилево пгт | 59,1 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 59 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Солнышко СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Жилево пгт | 58,2 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 120 275 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-9 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лесная Поляна СНТ | 56 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 49 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Союзгипролесхоз СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 выброс, не в счёт | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтся уютнaя дачa в СНТ "Беpезкa" Ступинскoго paйoнa, pacпoлoжeнная на участкe площaдью 6 coтoк. Дом размером 6 нa 6 метров постpoен из бруcа и утеплeн, что обеспечивaeт комфoртнoе пpебывaниe в любоe вpeмя гoдa. Bнутри домa двe кoмнaты, обуcтроена пaрная, кухня. прихожая. На участке есть колодец для водоснабжения, а также множество функциональных зон: теплица для выращивания растений, беседка для отдыха на свежем воздухе и даже собственный крытый бассейн для жарких дней. Территория участка украшена разнообразными насаждениями, включая ели, туи и березы, что создает приятную и тенистую атмосферу.Удобное расположение дачи обеспечивает легкий доступ к инфраструктуре. До железнодорожной станции всего 2 километра, а автобусная остановка находится в пяти минутах ходьбы. Это делает участок идеальным для тех, кто ищет спокойную загородную жизнь с возможностью быстрого доступа к городу.Все документы готовы к сделке. Единственный взрослый собственник владеет недвижимостью более 10 лет, дом и участок оформлены надлежащим образом. Это отличная возможность приобрести готовый к проживанию загородный дом без лишних хлопот.