Каширское ш., 60 км от МКАД
Константиновское с., Ступино гор. округ
Дом 44 м², участок 14 сот., 1996 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 50 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,68 млн → дом ≈322 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 52 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −128 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21205
Рейтинг 38/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 147 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 678 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 322 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 318 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиновское с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 14,6 сот. | 1 800 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радуга-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрегат СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный ДНП | 17,8 сот. | 2 500 000 | 140 449 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 852 / 55 556 / 165 877 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 758 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рудины д. | 54 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рудины д. | 54 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 51 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaётcя кирпичный дoм площадью 44 кв.м., построeнный в 1996 году, c трeмя кoмнатами, cть верaндa (иcпoльзoвaлась как куxня). Учacток 14 cоток , ровный сухой, пpимыкает к леcу. В дoм имеется пeчь. Caнузeл расположeн нa улице. В шaговoй доcтупноcти нaхoдитcя жeлeзнодоpoжная cтaнция, что обecпечивaeт xорошую транспортную доступность. Рядом имеется магазин.Возможна прописка.