Каширское ш., 57 км от МКАД
Мир СНТ, Ступино гор. округ
Дом 47 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 54 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 866 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 63 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,85 млн / целевая ≈4,36 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈914 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Вельяминово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21204
Рейтинг 49/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 766 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Хамовники СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольская Дача д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольская Дача д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольская Дача д. | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольская Дача д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Речица ДНП | 15 сот. | 1 999 900 | 133 327 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 24,3 сот. | 2 000 000 | 82 305 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хамовники СНТ | 22,2 сот. | 2 800 000 | 126 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 83 333 / 83 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 607 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 879 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 914 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Марьинское д. | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Голубино Лэнд КП | 54 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 175 926 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Голубино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Голубино д. | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается дом с прекрасным участком 9 соток: дом каркасный из бруса 10, утеплён минватой, изнутри обит вагонкой. Снаружи тоже вагонка под сайдингом. Колодец на участке, в колодце насос до дома, в доме раковина + водонагреватель + душевая кабина, слив через подземную трубу до ливнвки снт между участками проводится газофикация. Дом 2-х этажный. Первый этаж. 1. Веранда (не утепленная). 1. Большая комната с печкой зонирована старыми шкафами.