Каширское ш., 87 км от МКАД
Речицы СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 91 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,53 млн; первая цена 1,53 млн ₽ от 05.08.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 346 тыс. → дом ≈904 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 60 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,85 млн / целевая ≈6,17 млн / пессимист. ≈5,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,7 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 38 км ≈9,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21198
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 35 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 346 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 934 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тарбушево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 659 / 71 245 / 118 571 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 483 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 700 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | 80 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | 98 м² | 5,3 сот. | 7 790 000 | 79 490 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Горки д. | 100 м² | 9 сот. | 6 300 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 70 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 118 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 70,4 м² | 7,7 сот. | 4 200 000 | 59 659 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2024 | 1 530 000 | история площадки |
| 22.01.2025 | 1 520 000 (−10 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 1 490 000 (−30 000) | история площадки |
| 21.05.2025 | 1 480 000 (−10 000) | история площадки |
| 21.06.2025 | 1 450 000 (−30 000) | история площадки |
| 02.07.2025 | 1 420 000 (−30 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 1 390 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 1 320 000 (−70 000) | история площадки |
| 29.11.2025 | 1 290 000 (−30 000) | история площадки |
| 30.11.2025 | 1 280 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 1 250 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом площадью 91 м на участке 6 соток в Снт Речицы Озерского района. Живописное место, до Оки 3 км, асфальт до участка, огороженная территория Снт. Электричество, водопровод летний, участок сухой, не затапливается. Дом капитальный из газобетонных блоков, на бетонной плите. Перекрытия из двутавра и бруса. Изнутри Обшит вагонкой. Все документы оформлены должным образом, на кадастровом учете стоит, техпаспорт получен. В собственности 10 лет. Документы готовы к сделке. Без торга!