Каширское ш., 91 км от МКАД
Аладьино д., Кашира гор. округ
Дом 70 м², участок 11 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 616 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 50 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,42 млн / целевая ≈4,88 млн / пессимист. ≈4,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈129 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Тесна ≈3,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21196
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 684 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аладьино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аладьино д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аладьино д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аладьино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аладьино д. | 10 сот. | 1 540 000 | 154 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аладьино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аладьино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аладьино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 6 сот. | 519 780 | 86 630 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 8 сот. | 420 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 667 / 110 294 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 129 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Дубрава СНТ | 75 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Верзилово д. | 79,4 м² | 9,9 сот. | 7 700 000 | 96 977 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 68 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 110 294 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Пятница д. | 55,9 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 64 401 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 80 м² | 6,5 сот. | 5 200 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Верзилово д. | 88,9 м² | 9,5 сот. | 7 500 000 | 84 364 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 53,3 м² | 8,5 сот. | 5 000 000 | 93 809 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Руднево д. | 90 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Металлург-17 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом, место шикарное. Дом без отделки есть полы., электрика., подвал, окна пластиковые. Лес рядом. Газ ро границе. Цена. Торг возможно. Возможно рассмотреть рассрочку.