Каширское ш., 41 км от МКАД
Шелест КП, Домодедово гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., 2024 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 65 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,31 млн → дом ≈591 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 88 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,17 млн / целевая ≈5,56 млн / пессимист. ≈4,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Данилово ≈8,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21194
Рейтинг 72/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 36.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 230 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 309 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Минаево д. | 5 сот. | 1 328 644 | 265 729 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минаево д. | 17 сот. | 3 900 000 | 229 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минаево д. | 5,4 сот. | 1 270 656 | 235 307 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минаево д. | 8 сот. | 3 144 000 | 393 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минаево д. | 12,9 сот. | 3 900 000 | 302 326 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минаево ИЖС КП | 10,3 сот. | 1 600 000 | 155 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Минаево д. | 8 сот. | 2 040 000 | 255 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минаево ИЖС КП | 5,5 сот. | 1 439 844 | 261 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минаево д. | 6 сот. | 1 540 000 | 256 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Минаево ИЖС КП | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 525 / 122 137 / 152 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 557 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 939 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 474 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Регата КП | 49,8 м² | 6,1 сот. | 5 500 000 | 110 442 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карамель КП | 50 м² | 7,4 сот. | 6 700 000 | 134 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шишкино КП | 49,7 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 87 525 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шишкино д. | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рублево КП | 50 м² | 7 сот. | 11 500 000 | 230 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рублево КП | 50 м² | 5 сот. | 12 000 000 | 240 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сонино д. | 50 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 152 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новый КП | 50 м² | 5,6 сот. | 5 650 000 | 113 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карамель КП | 47,7 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 146 751 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ясный КП | 48,2 м² | 10 сот. | 5 990 000 | 124 274 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 6 на 6 м2, 2-х этажный ( не утепленный), электричество подведено (на кадастре не стоит) На участке 10 соток, сухой, с уклоном, огороженный с двух сторон. Московская область, Домодедовский район, деревня Минаево, КП Шелест уч. 258 ( К.Н 50:28:0000000:56715) Категорияземель: Земли населенных пунктов Разрешенное использование: Для индивидуального жилищного строительства Вода на глубине 10м. Асфальтированные, круглогодичные дороги. В пешей доступности лес, река. Многие соседи живут постоянно. Развитая инфраструктура района, продуктовые магазины , строительный рынок, пункты выдачи Озон, ВБ, остановка общественного транспорта в 15 мин. пешком. От жд станции Барыбино, автобусы 51 и 58 до остановки пос. Шишкино , далее 15 мин пешком.