Каширское ш., 81 км от МКАД
Медтехника СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 531 тыс. → дом ≈319 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −224 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Белопесоцкий ≈4,3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21192
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 531 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радар СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хочема д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Хочема д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 389 / 37 500 / 61 429 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 624 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 543 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 299 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -223 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Пластик КП | 50,4 м² | 5,8 сот. | 1 800 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Металлург-6 СНТ | 43,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 57 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Урожай-2 СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Лотос СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Зендиково пос. | 35 м² | 8,4 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Металлург-16 СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Металлург-15 СНТ | 47,3 м² | 8,2 сот. | 3 850 000 | 81 395 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Соцобеспечение СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Лазаревка д. | 43,5 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 39 080 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Зубово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 950 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 950 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 40 кв. М с участком 6 соток в Снт. Въезд в Снт через автоматические ворота по звонку с телефона. Дом щитовой, двухэтажный, требует ремонта. В 20 метрах от участка есть колонка. Дом окружён зеленью и находится в маленьком и тихом Снт, по соседству с небольшой деревней. Хорошая, плодородная земля. Напротив калитки небольшой пруд с рыбой. В пяти минутах ходьбы чистая речка Каширка, лес. Очень красивые места. В 10 минутах езды река Ока, карьер, Белопесоцкий монастырь, г. Ступино со всей необходимой инфраструктурой и различными магазинами. Собственник. Торг.