Каширское ш., 81 км от МКАД
Южное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 05.03.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 361 тыс. → дом ≈839 тыс. ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −288 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холмы ≈10,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21191
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гнездо СНТ | 20 сот. | 790 000 | 39 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Доношово д. | 46,4 сот. | 10 500 000 | 226 293 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Стояньево д. | 11,8 сот. | 350 000 | 29 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Стояньево д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Озеры сад. уч. | 8,4 сот. | 500 000 | 59 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Якшино д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Удачный дп | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 470 000 | 56 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Якшино д. | 8,3 сот. | 350 000 | 42 169 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Якшино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 950 / 68 214 / 177 143 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 344 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 132 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | Таежный СНТ | 20 м² | 12 сот. | 699 000 | 34 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 7,6 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Комарево с. | 18 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем участок 10 соток в Снт Южное, собственник. Территория Снт под круглогодичной охраной, въезд по брелку, автоматические ворота. Круглогодичный подъезд, зимой трактором чистят снег. Участок правильной формы, электричество 15кв. Прямая граница с березовой рощей, выход в лес. На участке стоит домик 5х4, утепление 150мм, можно оставаться в зимнее время. Забор по всему периметру участка. Из растений на участке: 2 яблони, слива, крыжовник, чёрная смородина, малина. Очень грибное место. От Москвы на автомобиле можно добраться по м4 дон и м5 Урал. Ближайшая ж/д станция Ступино. На другие вопросы могу ответить в сообщениях или по звонку.