Каширское ш., 77 км от МКАД
Исток СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 45 м², участок 9 сот.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 364 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −956 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Поселок Лесной ≈8,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21190
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 93 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Исток СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалка сад. уч. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокол СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергия СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 299 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 30 000 / 54 444 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 380 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -955 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Амур СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Белая дача СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Таежный СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бугорок СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Русь СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 49 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Малое Уварово д. | 50 м² | 8,2 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ледовское СНТ | 50 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное тихое и очень живописное место. Большой участок, правильной формы. На участке есть скважина, бытовка для хранение инвентаря, место для отдыха. Пешком можно добраться до: - магазина и остановки автобуса(5 минут); - водоёма (10 минут).