Каширское ш., 90 км от МКАД
Малое Кропотово СНТ, Кашира гор. округ
Дача 28 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,78 млн ₽, поднимали с 1,63 млн; первая цена 1,63 млн ₽ от 30.03.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 354 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −720 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −37 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21189
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 354 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Баскачи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хворостянка д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 193 / 48 656 / 83 333 |
| цена объекта | 1 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 513 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -720 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Хворостянка д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 24 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Электрик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энергетик-2 СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Южное СНТ | 31,1 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 40 193 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Садовод СНТ | 30,8 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 48 701 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 1 630 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 780 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 780 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Была построена и благоустроена с любовью. Круглогодичный подъезд, летний водопровод, электричество, отопление конвектерное. По периметру забор из профлиста. Плодовые и декоративные взрослые плодоносящие деревья и кусты. Доброжелательные соседи. Одноэтажный каркасный дом на блочном фундаменте, снаружи обивка сайдингом, совмещённый с хозпристройкой. Веранда, прихожая, кухня, душ и спальня. Жилая зона 28 кв. М. Отдельностоящий туалет, постирочная. Водопровод подведён в дом и туалет. Участок правильной прямоугольной формы 9 соток с двумя выходами: на улицу с круглогодичным подъездом и выходом за территорию Снт на земляничное поле и 200м от леса. Участок расположен на территории Снт, асфальтовая дорога. Рядом с Снт от дома 400 метров работающий круглогодично культурно-оздоровительный комплекс с номерами, кинозалом, кафе-рестораном, фитнес-залом и бассейном. Через территорию комплекса выход на благоустроенный пляж реки Ока. Возможен разумный торг.