Каширское ш., 80 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 19.07.2024.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 716 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 6 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Белопесоцкий ≈4,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21185
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 716 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 784 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радар СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Медтехника СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 556 / 40 216 / 66 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Городские Сады №1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 49 983 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Машиностроитель-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Металлург-7 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Буньково д. | 63 м² | 6 сот. | 350 000 | 5 556 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Нивки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 24 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Машиностроитель-4 СНТ | 60 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Песочное-1 СНТ | 58 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 37 931 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесной Край-2 дп | 63 м² | 8,8 сот. | 1 750 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.10.2024 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 6 соток с домом в экологически чистом районе, рядом речка и лес, круглогодичный подъезд. На участке дом, беседка, колодец и центральная техническая вода, плодородная земля ( чернозём). Дом 6*6 двух этажный мансардный. Документы в наличие.