Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Аксиньино с., Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 6,6 сот., шлакоблок, 2021 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 64 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 417 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,15 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈662 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе; отопление — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Лютик ≈5,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2118
Рейтинг 46/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 330 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аксиньино с. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аксиньино с. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аксиньино с. | 14 сот. | 910 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аксиньино с. | 16 сот. | 1 040 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аксиньино с. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аксиньино с. | 40 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аксиньино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аксиньино с. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксиньино с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Занкино с. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 177 / 51 710 / 104 651 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 149 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 892 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 119 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 661 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.9 км | Марьина Роща ДНП | 100 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Интюшиха-1 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Чиркино д. | 107 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 33 645 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Теплоэнергетик СНТ | 100 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 89 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Севастополь СНТ | 100 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Дубна д. | 101 м² | 8 сот. | 7 899 999 | 78 218 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Раздолье-2 СНТ | 109,6 м² | 8,1 сот. | 3 800 000 | 34 672 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Теплоэнергетик СНТ | 94,6 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 104 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Благовское д. | 96,1 м² | 6,2 сот. | 2 900 000 | 30 177 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Марьинка с. | 95 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 38 421 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137291007 Продам дачу рядом с д. Нефедьево в СНТ ЗАО СП "Аксиньино" Московской области городского округа Ступино. Участок ровный сухой, огороженный, газ по границе участка, (соседнее СНТ газифицировано), вода - скважина, свет 15 кВт, септик - несколько колец. Также на участке металлический гараж, плодовые деревья и кустарники. Сухие подъездные пути из асфальтовой крошки. Соседи все живут давно. Дом построен из пеноблоков, 2 этажа, капитальная крыша, стеклопакеты.Коммуникации заведены в дом. Дом без отделки, как снаружи так и внутри, перекрытия деревянные. Кадастровый номер участка 50:33:0020337:484 от м. Котельники г.Москвы - район Капотня идут прямые автобусы 305, 470, 403К, 1063.