Каширское ш., 54 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Ступино гор. округ
Дом 58,6 м², участок 8,5 сот., каркас.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 28.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 991 тыс. → дом ≈2,26 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 74 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,74 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈474 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. пл. 312 км ≈6,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21176
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 991 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 549 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Электра СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полушкино д. | 8 сот. | 945 000 | 118 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михайловское с. | 15 сот. | 2 350 000 | 156 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Михайловское с. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 016 / 88 384 / 96 296 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 261 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 735 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 474 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Сумароково д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 59,4 м² | 8,1 сот. | 5 250 000 | 88 384 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чирково СНТ да: «сан.узел» + «мебель» | 63,5 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 74 016 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 96 296 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137398677 Продается дача в снт Лесная Поляна,Ступинский р-н. Площадь дома: 58.6 км. Двухэтажный.Материал стен:бревно+каркасник(утеплен мин.ватой).Отделан сайдингом.Фундамент прочный, плиты.На первом этаже: кухня и комната.На втором этаже: спальня.Есть действующая печь.Электричество -5 кВт,можно увеличить. Участок 8.45 соток Огорожен. Есть откатные ворота для заезда автомобиля. На участке:теплицалетний душ и туалетколодец 8 колецскважина 36м Участок ухоженный. Произрастают плодовые деревья и кустарники. СНТ находится в окружении леса. Въезд на территорию--автоматические ворота. Один взрослый собственник.