Каширское ш., 84 км от МКАД
Бермуды СНТ, Ступино гор. округ
Дом 103 м², участок 8 сот., щитовой, 2017 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 347 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 27 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль −489 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Яганово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21172
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 437 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 347 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 757 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 2-я Пятилетка д. | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 2-я Пятилетка д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоеганово пос. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Авдулово-1 с. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Авдулово-1 с. | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Авдулово-1 с. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дорчанка СНТ | 24 сот. | 1 050 000 | 43 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дорки д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дорки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карпово д. | 8,2 сот. | 950 000 | 115 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 533 / 54 884 / 82 875 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 901 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 921 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -489 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Ясные Зори 2 дп | 85 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 8,5 сот. | 1 990 000 | 26 533 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Колюпаново д. | 86 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Информатор СНТ | 80 м² | 8,5 сот. | 6 630 000 | 82 875 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с хоз. постройками и баней на продажу.