Каширское ш., 97 км от МКАД
Редькино с., Коломенский гор. округ
Дом 54 м², участок 12 сот., пенобетон.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈172 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 36 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈880 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; септик; газ — есть.
До ст. пл. 38 км ≈4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21163
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 93 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Редькино с. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Редькино с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 15,3 сот. | 44 000 000 | 2 875 817 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 13,6 сот. | 2 850 000 | 209 559 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Полурядинки с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 495 700 | 49 570 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Полурядинки с. | 20,1 сот. | 3 600 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Полурядинки с. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 644 / 55 224 / 80 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.5 км | Зубово д. | 50,5 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 35 644 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Тарбушево д. | 67 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 55 224 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Железня д. | 68,7 м² | 16 сот. | 2 500 000 | 36 390 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Суково с. | 70 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | 40,3 м² | 10,3 сот. | 3 100 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 900 000 (−700 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 100 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам часть дома на участке 12 соток в селе Редькино Озерского района Московской области. Часть дома общей площадью 54 кв. М. Включает в себя: террасу 9,9 кв. М, кухню 8,2 кв. М, 2-е комнаты (19 +11 кв. М), душевая и бойлерная. Дом теплый, светлый, в хорошем состоянии, высокие потолки, окна Пвх, водная дверь металлическая. Коммуникации в доме: свет, вода, газ, канализация септик. Участок ровный, прямоугольной формы, на нем есть два сарая. Круглогодичный подъезд. В шаговой доступности магазины, школа, библиотека, остановка с рейсовым автобусом до города Озеры (7 км) и города Кашира (27 км). Село расположено в живописном, экологически чистом месте, на берегу реки "Оки", пляж, рыбалка, кемпинг. В шаговой доступности березовые рощи, где растут лечебные травы, грибные и ягодные места. Безмятежной уголок с прекрасными природными видами и пышным изобилием здоровой зеленой растительности, здесь время течет медленнее. Отличное место для отдыха от городской суеты, а так же для круглогодичного проживания. Расстояние от Мкад 120 км. По Каширскому и 135 км. По Новорязанскому шоссе.