Каширское ш., 83 км от МКАД
Металлург-5 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈247 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,73 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль −215 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Акри ≈1,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21162
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 246 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Металлург-5 СНТ | 3 сот. | 1 030 000 | 343 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург-17 СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Машиностроитель-2 СНТ | 4,5 сот. | 1 350 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Машиностроитель-2А СНТ | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Машиностроитель-2А СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 5,7 сот. | 1 560 000 | 273 684 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 5 сот. | 1 860 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 21 сот. | 13 950 000 | 664 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 10,4 сот. | 8 450 000 | 812 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 69 523 / 131 926 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 168 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Городские Сады №1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Металлург-13 СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 62 603 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лужники СНТ | 74 м² | 6 сот. | 4 499 999 | 60 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Металлург-17 СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 68 369 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 64,1 м² | 7,4 сот. | 5 500 000 | 85 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 75,8 м² | 9 сот. | 10 000 000 | 131 926 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 75,4 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 119 363 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 60,7 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 68 369 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 75 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 66,5 м² | 7,1 сот. | 4 700 000 | 70 677 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в лесу за городским парком. Дом капитальный, кирпичный с ж. Бетонными перекрытиями, теплый, на ленточном ж. Бетонном фундаменте, для круглогодичного проживания. В доме хорошая печь, два этажа, терраса, погреб ж. Бетонный с вентиляцией. На участке колодец, хозблок, сарай на ж. Б. Фундаменте. В сарае ещё один ж. Бетонный сухой погреб с вентиляцией. Въездные ворота. Летний водопровод для полива. Участок ухожен, огорожен, рядом со. Сторожкой. До города. Пешком 15-20 минут по тропе пенсионеров, или 5 минут на, а/м через. Ледовый дворец. Один собственник. Юридическое сопровождение сделки.