Каширское ш., 80 км от МКАД
Найденское СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 56 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 415 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 39 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Кудрявцево ≈8,5 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21161
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 415 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ново-Найденское СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ново-Найденское СНТ | 9,8 сот. | 300 000 | 30 612 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 49 601 / 71 203 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 642 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 348 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.9 км | Дорожник СНТ | 56,8 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 47 535 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Паново д. | 51 м² | 5,5 сот. | 3 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Большое Руново пос. | 60 м² | 14 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Березка СНТ | 42 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Таежный СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Смедово д. | 63,2 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 71 203 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 404 000 (+4 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 405 000 (+1 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 500 000 (+95 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою красотульку, участок в собственности более 10 лет ухоженный. На участке помимо дома расположены: плодоносящий молодой сад и декоративные растения. Автономная скважина на глубину 30 метров (питьевую воду привожу из дома или из ключа святой источник). На участке кроме дома: полностью готовый к проживанию летний домик 3/7 с кухней. Крытая летняя беседка 6/9 с камином, электричеством и выходами под канализацию. Хозблок 2,5/11 метров. О доме: первй этаж сруб бревно (не менее 26 в диаметре) (2017 года установки, полностью дважды проконапаченный, отшлифованный, под маслом внутри) 4/6 основная рубленная часть из бревна и 2/6 метра вынос каркас веранда с туалетом и лестницей (утепление 300), на первом этаже комната отдыха и баня. 2-й этаж каркас 4/6 (утепление 300) полностью готов к проживанию. Вся электрика по участку и в доме абсолютно новая и проложена от столба разными линиями на каждый обект. Вода заведена в дом, горячая вода электрический бойлер на 200 литров. По сути это дом баня. По документам оформлен как жилой дом с правом регистрации (все официально оформлено и внесено в кадастр). За отдельную плату (60 тр) есть возможность официально подключить три фазы (380). Это территория бывшего Снт, но на поле почти все собственники. Многие живут постоянно. Подезд до поля асфальт, до участка хорошая отсыпанная крошкой дорога. Участок сухой. И самое главное это самая тихая улица (пенсионная), с Замечательными интелегентными соседями с обеих сторон (никакого шансона, криков и пьянок). Год завершения постройки 2026. Ближайшая школа и магазины в 7 км в деревне Бояркино. На поле приезжает автолавка и молочка с фермы. Напротив поля остановка общественного транспорта до г. Озёры и до Коломны. Идеально подойдет для семьи с детьми или пенсионеров. Рассмотрю Ваши предложения по цене. Ипотека оговаривается отдельно. Примечание: риэлторы и перекупы я подарков не делаю! У собственника могут быть дополнительные пожелания к покупателям. Их лучше обсудить заранее: в чате или по телефону.