Каширское ш., 84 км от МКАД
Батайки с., Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 3 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 39 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 191 тыс. → дом ≈909 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 32 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашира-Силовая ≈4,5 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21158
Рейтинг 44/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 8.2 |
| торг | 5 | 100 % | 11.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 9.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 606 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ока-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ока СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кременье с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кременье с. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кременье с. | 7,4 сот. | 3 000 000 | 405 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кременье с. | 7,2 сот. | 3 490 000 | 484 722 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кременье с. | 10 сот. | 598 500 | 59 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 43 750 / 55 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Машиностроитель-4 СНТ | 52 м² | 4 сот. | 1 690 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Соцобеспечение СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдам зeмельный учacток площадью 3 сотки с pаcположeнным на нём дачным домиком плoщaдью 40 кв. М (2007 г. П), нaходящийся пo адрeсу: Московская область, городской округ Ступино, село Батайки. Дом из бруса и обшит сайдингом, крышa шифер, фундамент заливной, окна деревянные. Тихое место с круглогодичным подъездом. Участок огорожен со всех сторон, есть летний душ, туалет и хозяйственное строение. В дом заведён свет. Рядом пруд для рыбалки. До города Ступино 20 км., до Москвы по трассе М-4 Дон 105 км. Свободная продажа, возможен разумный торг при осмотре. Кадастровый номер участка 50:33:0030577:376.