Каширское ш., 79 км от МКАД
Малое Уварово д., Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 8,2 сот., щитовой.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 506 тыс. → дом ≈644 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −738 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Лесной ≈4,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21157
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.4 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малое Уварово д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречный пос. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Уварово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 35 451 / 44 444 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 239 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -738 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Белая дача СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Белая дача СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 40 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Амур СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Исток СНТ | 45 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 64 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | 50 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | 50 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 71 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.5 км | Коломзавод-1 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Колосок СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 299 000 | 32 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Таежный СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача В Снт Рядом С Водоёмом! В продаже дача, расположенная в Снт Отдых Коломенского района, рядом с поселком Заречный. Снт благоустроенное, живое, есть люди, проживающие круглогодично. Участок 8 соток, правильной формы, угловой, со всех сторон огорожен забором, подъезд к участку с двух сторон, есть распашные ворота для заезда автомобиля. На участке расположен каркасно-щитовой двухэтажный дом, стоящий на блоках. Планировка дома вмещает в себя: террасу, кухню, комнату на первом этаже и большое свободное пространство на втором этаже. В дом заведено электричество 5 квт, подъезд к участку грунтовый, расчищается круглогодично, взносы Снт 5000 р в год. Записывайтесь на просмотр и уточняйте все интересующие вас вопросы по телефону, указанному в объявлении, или в чате. С уважением, агент по недвижимости компании Этажи-Коломна, Рогожин Егор. Код пользователя: 185335. Номер в базе: 12706920.