Каширское ш., 76 км от МКАД
Заречье СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 07.10.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈164 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ступино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21156
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.9 |
| торг | 5 | 95 % | 7.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 722 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 036 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заречье СНТ | 13,1 сот. | 2 171 374 | 165 754 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заречье СНТ | 8,6 сот. | 1 435 455 | 166 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ситня СНТ | 7,5 сот. | 2 067 188 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ситня СНТ | 5,5 сот. | 1 045 832 | 190 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ситня СНТ | 8 сот. | 3 094 718 | 386 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заречье СНТ | 14,9 сот. | 4 131 619 | 277 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной Край-1 ТСН | 11,7 сот. | 3 224 813 | 275 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заречье СНТ | 7,2 сот. | 1 198 969 | 166 523 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заречье СНТ | 12,1 сот. | 3 092 683 | 255 594 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ситня СНТ | 9,2 сот. | 3 565 485 | 387 553 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 65 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Машиностроитель-3 СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 399 000 | 69 950 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Металлург-6 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ласточка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Песочное-1 СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Дубрава-2 СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Металлург-13 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с садовыми деревьями и ягодными кустами. Зеленый и ухоженный.