Каширское ш., 78 км от МКАД
Радуга СНТ, Ступино гор. округ
Дача 29 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 894 тыс. → дом ≈956 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −906 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ступино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21152
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 894 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 956 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 966 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 8,5 сот. | 7 200 000 | 847 059 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 6,6 сот. | 6 499 000 | 984 697 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 6 сот. | 575 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 5,1 сот. | 2 150 000 | 421 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 10 800 000 | 1 542 857 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 6 сот. | 1 380 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 58 334 / 83 333 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 481 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -905 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Металлург-16 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Ситенка СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 47 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург-1 СНТ | 22,6 м² | 3,1 сот. | 1 400 000 | 61 947 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Малое Кропотово СНТ | 28 м² | 9 сот. | 1 780 000 | 63 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Заокский СПК | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Электрик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 24 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в городском округе Ступино. Удобная транспортная доступность, Ухоженный участок, есть свой выход в лес. Дом оформлен как не жилой.