Каширское ш., 90 км от МКАД · земля с домом
Паткино д., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 21 сот., дерево.
Дом по описанию: «Предлагается к продаже отличный земельный участок площадью 21 сотка с деревянным домом.»
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,09 млн → дом ≈259 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −454 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Холмы ≈2,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21140
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 963 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 091 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Надежда-1 СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Учитель СНТ | 8,5 сот. | 280 000 | 32 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 9,1 сот. | 750 000 | 82 418 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Холмы д. | 17,6 сот. | 800 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Марково д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бояркино с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бояркино с. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 145 / 39 909 / 47 619 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -454 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Речицы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Мощаницы д. | 50 м² | 25 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Горы с. | 55 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 41 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Редькино с. | 47,6 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 731 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Холмы д. | 60,7 м² | 30 сот. | 2 650 000 | 43 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Смедово д. | 52,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Моск. Обл, Коломенский район, д. Паткино, ул. Лесная. Предлагается к продаже отличный земельный участок площадью 21 сотка с деревянным домом. - Дом площадью 50 м2. *. -Коммуникации: свет, печка (требует ремонта). -На участке пробурен абиссинский колодец, не подключен к дому. -Имеются различные стройматериалы для дальнейшей отделки дома. -Напротив дома находится колодец с питьевой водой. -Дорога в деревню зимой чистится регулярно. - *Земельный участок 21 сотка*: Огромное пространство для реализации ваших садоводческих и фермерских идей! Деревня Паткино находится в живописном районе, недалеко от г. Озёры. Расстояние от автобусной остановки до деревни-2км.