Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Березовая Роща ТСН, Коломенский гор. округ
Дом 87 м², участок 8 сот., брус.
Цена 300 тыс. ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 18 раз).
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈39 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2114
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 946 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечное ТСН | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечное ТСН | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечное ТСН | 7,6 сот. | 750 000 | 98 684 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мячково ДНП | 6,7 сот. | 290 000 | 43 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орешники пос. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бортниково д. | 28 сот. | 850 000 | 30 357 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Черкизово с. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Черкизово с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Черкизово с. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Черкизово с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 398 / 60 483 / 110 000 |
| цена объекта | 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 255 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Мячково с. | 86,4 м² | 8,6 сот. | 4 999 000 | 57 859 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломенские Сады 2 КП | 100 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дуброво д. | 96,6 м² | 10 сот. | 2 550 000 | 26 398 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заря СНТ | 96 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 77,9 м² | 5,2 сот. | 4 380 000 | 56 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Нижнее Хорошово с. | 89 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 77 528 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Рождественка СНТ | 81 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Пески пгт | 103 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 63 107 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | сохраненная копия |
| 5.2 км | Отдых СНТ | 70 м² | 5 сот. | 5 850 000 | 83 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Нижнее Хорошово с. | 80 м² | 12 сот. | 8 800 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам часть дома 1/20 (около 4квадратов), или сдам с возможным последующим выкупом комнату К доле в доме идет пропорционально земля, можно просто построить одноэтажное небольшое отдельное помещение в замен комнате в доме и выделить.