Каширское ш., 47 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 55 м², участок 10 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 08.09.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 55 %
Земля ≈246 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,46 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 66 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,46 млн / целевая ≈4,92 млн / пессимист. ≈4,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈294 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21138
Рейтинг 46/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 83 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 246 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 465 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 035 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 818 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мичуринец СНТ | 5 сот. | 2 440 843 | 488 169 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 5,2 сот. | 1 621 555 | 311 838 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 17 сот. | 4 190 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Автопромовец СНТ | 31 сот. | 7 641 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 15 сот. | 3 697 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 14 сот. | 3 451 000 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 7 сот. | 1 080 000 | 154 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 26 сот. | 6 409 000 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Автопромовец СНТ | 47 сот. | 11 585 000 | 246 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 364 / 91 650 / 165 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 915 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 369 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Заречное СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 55 м² | 9 сот. | 3 650 000 | 66 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фишер КП да: «санузел» + «теплый пол» | 60 м² | 9 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шишкино д. да: «с/у» + «отделкой» | 60 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 165 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача из бруса, год постройки 2000, две комнаты на первом этаже 16 и 8 и жилая мансарда 20, так же в доме кухня и помещение под санузел и котельную. вода на участке сезонная. на самом участке два хозблока и летний душ. много плодовых деревьев и кустарников. в пешей доступности магазины и рынок. до жд Барыбино 15 минут пешком. хорошая транспортная доступность по трассе Дон. продает собственник!!!