Каширское ш., 95 км от МКАД
Урожай-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., 2005 год.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 597 тыс. → дом ≈653 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,34 млн / целевая ≈4,8 млн / пессимист. ≈4,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Белопесоцкий ≈5,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21137
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 597 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 329 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Малое Образцово д. | 15 сот. | 4 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хочема д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вальцово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 594 / 76 140 / 110 294 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 071 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 907 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай-1 СНТ | 66,5 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 37 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Городские Сады №1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 70 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 70 м² | 6 сот. | 7 100 000 | 101 429 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 71,3 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 60 309 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 68,5 м² | 4 сот. | 6 300 000 | 91 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Металлург-17 СНТ | 70 м² | 7,2 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 68 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 110 294 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Металлург-5 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 70,4 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача, построенная в 2005 году. Дом двухэтажный шитовой, на блоках. Внутри три комнаты. Заведено электричество. На первом этаже расположены кухня и гостиная, а также санузел на улице. В доме есть центральное водоснабжение, газ скоро будет по границе участка. Участок площадью 5.5тсоток немного с уклоном. (Размежован). Есть плодов деревья: яблони груши виноград. Взносы 12000 в год. Асфальтированная дорога до Снт. Круглогодичный удобный подъезд. Остановка 10 минут ходьбы. До ж/д Вокзала 5.5 км. В шаговой доступности красивый лес и речка. При въезде откатные ворота.